Kredyt hipoteczny to bardzo powszechna usługa umożliwiająca zakup własnego mieszkania lub innej nieruchomości. Jednak by go otrzymać, niezbędne jest spełnienie szeregu wymogów i formalności, przez co cały proces może być czasochłonny. Co trzeba wiedzieć przed wzięciem kredytu hipotecznego, i jak przygotować się do procesu wnioskowania o niego?
Kredyt hipoteczny – na jakich zasadach działa?
Dla większości ludzi, kredyt hipoteczny to jedyna opcja pozwalająca na zakup własnego domu czy mieszkania. Kredyt hipoteczny z zasady jest produktem finansowym, przeznaczony stricte to zakupu lub wybudowania własnej nieruchomości. Jego wysokość oraz pozytywne rozpatrzenie wniosku jest zależne od wielu czynników, w tym np. od miesięcznych zarobków, kwoty na wkład własny, a także szeregu innych wymagań jakie musi spełnić potencjalny kredytobiorca. Kredyt hipoteczny w swoich założeniach jest wieloletnim zobowiązaniem, jako że kwota jaką przyznaje się w jego ramach to zwykle setki tysięcy złotych. Taki rodzaj zobowiązania również wymaga hipoteki, i stąd właśnie wzięła się jego nazwa – zabezpieczeniem tego zobowiązania jest właśnie nieruchomość, na zakup której przeznaczane są pieniądze. To również dlatego panuje prześmiewcze przekonanie, że dopóki kredyt za mieszkanie nie zostanie spłacony, to de facto należy ono do banku. Kredyty hipoteczne są oferowane w praktycznie większości banków na polskim rynku, a ilość ofert umożliwia dobranie najbardziej odpowiedniej. By jednak uzyskać pozytywne rozpatrzenie wniosku kredytowego, niezbędne jest spełnienie szeregu wymogów i formalności oczekiwanych przez bank, dlatego procedura uzyskania takiego kredytu nierzadko trwa nawet kilka miesięcy.
Jakie wymogi trzeba spełniać, by uzyskać kredyt hipoteczny?
Podstawą tak dużego zobowiązania finansowego, jakim niewątpliwie jest kredyt hipoteczny, to posiadanie zdolności kredytowej. Co to właściwie oznacza? Jest to składowa ocena wiarygodności finansowej klienta, na którą wpływ mają różne czynniki, takie jak np. wysokość zarobków, dotychczasowe spłacanie innych zobowiązań w terminie, a także wiele innych, istotnych z punktu widzenia banku kwestii. Pierwszym i niezbędnym wymogiem przy staraniu się o kredyt hipoteczny jest posiadanie wkładu własnego. Jeszcze zaledwie kilka lat temu istniała możliwość uzyskania kredytu na pokrycie 100 % wartości nieruchomości, jednak obecnie minimalny wkład własny jaki jest wymagany jest na poziomie 10 %. Oznacza to, że przy nieruchomości np. o wartości 400 tys. złotych, i wymaganym wkładzie własnym na poziomie 20 %, będziemy musieli zgromadzić co najmniej 80 tys. złotych. Kolejnym wymogiem jest pozytywna ocena zdolności kredytowej, na podstawie BIK i innych rejestrów gospodarczych. Bank sprawdza, czy potencjalny klient będzie rzetelnym spłacającym kredytobiorcą, co jest konieczne, biorąc pod uwagę jak wielkie jest to zobowiązanie finansowe. Ważną kwestią przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny jest również comiesięczny dochód, najlepiej na podstawie umowy o pracę. Istnieje pogląd, że osoby prowadzące własną działalność gospodarczą mają nieco trudniej z uzyskaniem pozytywnego wniosku o kredyt hipoteczny, głównie przez wzgląd na ryzyko z jakim wiąże się własna firma, co w oczach banku nie jest zbyt wiarygodnym i stabilny źródłem przychodu, nawet jeżeli comiesięczne zyski są duże.
Oferta kredytu hipotecznego – na co zwracać szczególną uwagę?
Znalezienie dobrej oferty kredytu hipotecznego może być trudne, zważywszy na ich ilość na rynku finansowym. Czasem jeden drobny szczegół może zdecydować o tym, czy konkretna oferta jest bardziej opłacalna od innej, dlatego jest dość kłopotliwe szczególnie dla osób bez większej wiedzy i rozumienia mechanizmów finansowych i kredytowych. Jest jednak kilka wytycznych, którymi samodzielnie można kierować się przy porównywaniu najpopularniejszych ofert kredytów hipotecznych. Pierwsza z nich to oczywiście wysokość oprocentowania – im niższa tym lepsza, choć nie w każdym przypadku. Kolejną jest wysokość comiesięcznych rat, jakie oferuje bank na konkretną kwotę, i co istotne, czy mogą to być raty stałe, czy będą ruchome. Istotne jest również porównanie ofert pod względem ilości lat kredytowania. Przyjmuje się, że maksymalny czas spłaty kredytu wynosi 35 lat, wiele banków proponuje jednak opcję na 30 lat. Warto wiedzieć, że w poszukiwaniu ofert kredytów hipotecznych bardzo przydatnym narzędziem są strony internetowe, które gromadzą najnowsze oferty kredytów, i umożliwiają ich szybkie porównywanie na podstawie określonych filtrów. Dzięki temu w jednym miejscu jesteśmy w stanie porównać różne oferty, bez konieczności przeglądania innych stron. Zaoszczędzimy dzięki temu sporo czasu!
Niezbędne formalności i dokumenty – czego oczekuje bank?
Kiedy już wybierzemy określoną ofertę kredytu hipotecznego, a także uzyskamy wstępnie pozytywne rozpatrzenie wniosku, bank przedstawi wymagania odnośnie dokumentacji i formalności, niezbędnych do dopełnienia procesu kredytowego. Najczęściej dokumenty te dotyczą bezpośrednio źródła dochodów oraz samego zatrudnienia, dlatego niezbędne będą na pewno kopia umowy o pracę, zaświadczenie o źródle dochodów, jak również pełen wyciąg z rachunku bankowego, na który wpływa wynagrodzenie. Potrzebne będą również zaświadczenia z ZUS, jeżeli potencjalny klient pobiera jakiś zasiłek, jak również rozliczenie PIT 37 za okres dwóch lat, wraz z potwierdzeniem przyjęcia przez Urząd Skarbowy. Jeżeli jesteśmy w sytuacji, kiedy w ciągu ostatnich co najmniej 6 miesięcy zmienialiśmy miejsce pracy, dobrze jest również dostarczyć świadectwo pracy, oraz umowę na podstawie której aktualnie jesteśmy zatrudnieni. Dopełnienie formalności jest koniecznym warunkiem do tego, by doprowadzić cały proces do końca. Kiedy samodzielnie załatwiamy swój kredyt hipoteczny, często możemy zapomnieć o jakimś potrzebnym dokumencie. Dlatego rozsądną opcją może być skorzystanie z pomocy niezależnego doradcy kredytowego, który wspomoże klientów w tym procesie oraz zadba, by wszystkie formalności zostały dopełnione w terminie.
Wkład własny a kredyt hipoteczny – jaką kwotą trzeba dysponować?
Na obecny moment nie ma możliwości wzięcia kredytu hipotecznego pokrywającego 100 % wartości nieruchomości. Jako zabezpieczenie swoich interesów, wprowadzono obligatoryjny wkład własny, w minimalnej wysokości 10 %, choć częściej spotkamy się z wymaganym poziomem 20 % wartości. Często jest to problematyczne dla osób starających się o kredyt hipoteczny, jako że zgromadzenie takiej sumy nierzadko zajmuje długi czas. Niektórzy decydują się na kredyt gotówkowy, by móc przeznaczyć go na wkład własny, niemniej jednak to rozwiązanie już odchodzi do lamusa, z uwagi na zmniejszenie zdolności kredytowej jaka za tym idzie. Trzeba jednak przygotować się na to, że przy kredycie hipotecznym dysponować będziemy musieli kwotą rzędu co najmniej 80-150 tys., w zależności oczywiście od ostatecznej kwoty przyznanego kredytu. Im wyższa jest to kwota, tym większy wkład własny trzeba będzie zgromadzić.
Zdolność kredytowa – oceń ją sam!
Zanim podejmiemy pierwsze kroki celem uzyskania kredytu hipotecznego, warto upewnić się na własną rękę co do swojej zdolności kredytowej. Indywidualny konsument ma w każdej chwili możliwość sprawdzenia swojej historii kredytowej, a następnie na jej podstawie również zdolności kredytowej. By to zrobić, wystarczy pobrać specjalny raport z bazy BIK, który jest łatwo dostępny w Internecie. Można również udać się bezpośrednio do oddziału banku, którego ofertą jesteśmy zainteresowani, i poprosić o bezpłatną ocenę zdolności kredytowej. Najwygodniejszym jednak sposobem jest skorzystanie z bezpłatnych kalkulatorów dostępnych w sieci, które po wpisaniu niezbędnych danych oceniają, na jaki kredyt nas wstępnie stać, a także jakie oferty banków na dany moment warto rozważyć.
Wybór oferty kredytu hipotecznego – czy sam możesz wybrać najlepszą?
Świat finansów i bankowości dla wielu osób nie do końca jest zrozumiały, przez co podejmowane przez nich decyzje niekoniecznie są opłacalne dla nich samych. Wybór oferty kredytu hipotecznego bardzo szybko weryfikuje, czy klient faktycznie rozumie podejmowane zobowiązanie i szereg obowiązków, jakie za nim idzie. Ilość dostępnych ofert na rynku powoduje, że najczęściej wybieramy opcję najlepiej zareklamowaną, z której również korzystali nasi znajomi. Takie postępowanie sprawia, że możemy bardzo łatwo przeoczyć lepsze oferty, które w dłuższej perspektywie czasu okazują się dla nas bardziej korzystne. To właśnie dlatego opłaca się podjąć współpracę z doświadczonym doradcą kredytowym, ponieważ taka osoba posiada nie tylko rozległą wiedzę z zakresu bankowości i finansów, ale również na bieżąco pozostaje z najnowszymi ofertami kredytowymi na rynku, dzięki czemu może zaproponować swoim klientom najkorzystniejsze rozwiązanie. Taki doradca dopilnuje również, by klienci dopełnili formalności na czas, jak również oszczędzi im sporo nerwów i straconego czasu, który można spożytkować w inny sposób. Samodzielny wybór oferty kredytu hipotecznego jest dobrym rozwiązaniem, jeżeli rozumiemy dokładnie cały proces kredytowy i wiemy, jakimi wytycznymi kierować się przy wyborze najlepszych ofert.
Jakie są koszty kredytu hipotecznego?
Kwota zaciąganego kredytu hipotecznego, a kwota, którą konsument faktycznie będzie musiał spłacić różni się często o nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Są to oczywiście odsetki dla banku, jak również inne koszty okołooperacyjne, takie jak np. ubezpieczenie kredytu, oraz inne, przewidziane w umowie dodatki. Należy również liczyć się z koniecznością zapłaty tzw. prowizji za udzielenie kredytu, czyli jednorazowej opłaty naliczanej podczas wypłaty środków klientowi. Możemy również spotkać się z tzw. opłatą przygotowawczą, czyli kwotą związaną z przygotowaniem dokumentacji do wypłaty środków, jak również karencja kredytowa, która umożliwia zawieszenie spłaty kredytu w określonych przypadkach. To, jakie koszty ostatecznie zapłacimy, w dużej mierze zależne jest od indywidualnej oferty kredytowej, jak również banku i jego odgórnie ustalonych zasad.
Raty stałe czy ruchome – co najbardziej się opłaca?
Wybierając kredyt hipoteczny, klient stanie na pewnym etapie przed wyborem oprocentowania, a są dwie opcje – stałe lub zmienne. Zdecydowanie bezpieczniejszą opcją jest oczywiście oprocentowanie stałe, które wpływa na to, że przez cały okres kredytowania płacimy jedną, stałą ratę, i mamy pewność, że nie wzrośnie ona jakoś znacznie przez najbliższe lata spłaty. W przypadku oprocentowania zmiennego, które skutkuje ruchomymi ratami, jest to dość duże ryzyko, na które nie każdy chciałby się porwać. Oprocentowanie zmienne w pewnym momencie może zmaleć, jednak z dużym prawdopodobieństwem wzrośnie, przez co również rata kredytu adekwatnie podwyższy się. Dla osób, które cenią sobie komfort i bezpieczeństwo, a także nie lubią nieprzewidzianych zdarzeń i ryzyka, zdecydowanie lepszą opcją będzie właśnie wybór rat i oprocentowania stałych. Jedną z największych zalet takiego rozwiązania jest przede wszystkim pewność, że przez ustalony z bankiem okres czasu, rata kredytu nie zmieni się pod wpływem zmian stóp procentowych. Daje to z pewnością duże poczucie bezpieczeństwa i komfort.
Okres kredytowania a opłacalność kredytu hipotecznego – co warto wiedzieć?
Zobowiązanie na kilkadziesiąt lat może budzić poważne obawy, w końcu jest to bardzo poważne przedsięwzięcie, które wymaga od nas stałych dochodów i możliwości spłacania kredytu. Niemniej jednak jak pokazują liczne badania, kredyty hipoteczne w wielu przypadkach są spłacane ze znacznym wyprzedzeniem, co jedynie pokazuje, że ludzie chętnie pozbywają się takich zobowiązań, kiedy tylko ich sytuacja finansowa ulega poprawie. Nawet w przypadku wysokich kredytów hipotecznych na okres np. 35 lat, jest możliwość ich regularnej nadpłaty, przez co kredyt faktycznie spłacamy nawet z kilkuletnim wyprzedzeniem. Należy jednak pamiętać, że możliwość nadpłaty jest możliwa w większości przypadków dopiero po kilku latach od zaciągnięcia zobowiązania, a każda oferta i bank, który udziela kredytu może mieć w tej kwestii inne założenia i zasady. Co również warto podkreślić, jeżeli decydujemy się na nadpłatę kredytu hipotecznego, o wiele bardziej opłaca się go nadpłacać częściej i mniejszymi kwotami, niż raz na jakiś czas, i większą sumą. Dlaczego? Ponieważ zmniejszają się wówczas koszty odsetkowe, które naliczane są od aktualnego salda konta kredytowego. By faktycznie zyskać korzyści z nadpłaty kredytu, warto skonsultować się z doradcą finansowym lub opiekunem kredytu w banku, gdzie podjęliśmy zobowiązanie. Takie osoby z pewnością wyjaśnią nam, jak wygląda procedura nadpłat, i czy faktycznie się to opłaca.
Czy opłaca się uzbierać większy wkład własny, i czekać z zaciąganiem kredytu?
Wiele osób sądzi, że o wiele bardziej opłaca się zaoszczędzić większą kwotę na wkład własny, niż te wymagane 10-20 %, i wtedy kredyt będzie mniejszy, raty niższe, a okres kredytowania krótszy. Tu po raz kolejny widać, jak wiele osób nie rozumie założeń finansowych i ekonomicznych, które również mówią o inflacji, czyli zjawisku malejącej wartości pieniądza. Dodatkowo biorąc pod uwagę to, w jak szybkim tempie wzrasta wartość nieruchomości na rynku, można śmiało założyć, że zanim uzbieramy założoną kwotę na wkład własny, to ceny będą znacznie wyższe niż wtedy, gdy zaczynaliśmy oszczędzanie, przez co w stanie faktycznym wcale nie wyjdziemy na tym na plus. Jeżeli posiadamy kwotę niezbędną na wkład własny, stałe dochody oraz zdolność kredytową, to warto zainwestować w mieszkanie, bo z ekonomicznego punktu widzenia, koniec końców zwlekanie z kredytem, by uzbierać jak najwyższą kwotę na wkład własny, nie będzie nam się opłacać.
Czy kredyt hipoteczny jest opłacalny?
Kredyty hipoteczne mają zarówno swoich zwolenników jak i przeciwników, jednak nie da się ukryć, że dla wielu młodych ludzi, takie zobowiązanie to jedyna szansa na wejście w posiadanie własnego mieszkania. Średnie zarobki w Polsce nie umożliwiają zaoszczędzenia pieniędzy na własne mieszkanie czy dom, dlatego kredyt hipoteczny to główne źródło finansowania takich zakupów. Czy jest to opłacalne rozwiązanie? Na pewno dla ludzi, którzy chcą mieć własne mieszkanie, jednak nie stać ich na jego zakup za gotówkę. Jest to również korzystne rozwiązanie dla inwestorów, którzy myślą w perspektywie długoterminowych inwestycji – wynajem mieszkania lokatorom umożliwia spłatę kredytu z nie swoich środków, podczas gdy jednocześnie mieszkanie czy dom ciągle przybiera na wartości, jako że rynek nieruchomościowy nieustannie zwiększa swoją wartość. Ostatecznie jednak to, czy takie rozwiązanie będzie opłacalne zależy głównie od osoby, która takie zobowiązanie chce podjąć. Przemyślenie wszystkich za i przeciw, trafne określenie swoich możliwości, jak również wybór oferty pozostają kwestią indywidualną, i każdy potencjalny kredytobiorca powinien wziąć je pod uwagę!
